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半年关店3000家,空置率最高达35%,商场做餐饮还有出路吗?

据赢商大数据中心监测,2017年1-6月,北上广深200多家已开业购物中心共关店、撤租品牌约3 000个  ,部分商场甚至一次性调整近一半品牌;已开业商场空置率最高达35%  ,创近三年北上广深购物中心空置率新高;

2017上半年北上广深共新开24家  商场,平均入驻率“不及格”,仅为65%  ;新开业商场空置率最高达30%  ,并呈持续上升趋势;

半年关店3000家,空置率最高达35%,商场做餐饮还有出路吗?

“关店潮”与“开业潮”并行压力下,北上广深购物中心空置率整体呈上升走势,生存空间收窄,核心商圈与非核心商圈商场运营表现逐渐拉开差距:

■ 核心商圈商场空置率半年度环比平均增幅4.4%,至4.9%  

■ 非核心商圈商场空置率半年度环比平均增幅高达17.9%,至8.6%  

预计2017下半年,上海、深圳、北京迎来较大新增供应及项目持续调整,全市商场平均空置率将上升;受益于核心商圈较高出租率及非核心商圈调整升级完成,广州全市商场平均空置率将微弱下降。

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2014-2017上半年北上广深  

商场空置率大调查  

据赢商大数据中心监测,2014-2016年北上广深全市购物中心空置率年均同比增幅2.4%;至2017上半年,北上广深全市购物中心空置率均高于警戒值,其中:

上海全市商场空置率最高  ,达8%,广州最低  ,为5.4%;北京、深圳分别为6.7%、5.7%;

■ 核心商圈中,广州最低,为3%,上海最高,为6.3%;北京、深圳分别为6%、4.5%;

■ 非核心商圈中,北京最低,为7.9%,上海最高,为10%;深圳、广州分别为8.5%、8%。

(商圈划分根据社零总额增速、商圈人均购物中心面积、日均客流量、轨道交通数、购物中心租金水平与空置率等维度进行综合考量,下同)

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上海

全市购物中心平均空置率达8%  

全市购物中心平均空置率  : 据赢商大数据中心监测,2014-2016年上海全市购物中心空置率年均同比涨幅达5.8%;至2017上半年,上海全市购物中心平均空置率为8%  ,高于警戒值3个百分点(注:高于警戒值为运营下行区间,低于警戒值为运营上行区间,下同)。

2017上半年,上海迎来兴业太古汇、长宁来福士广场、怡丰城  等优质购物中心开业或试营业,由于新入市项目预租率较高,以及已开业大型购物中心入驻率持续提升,全市购物中心空置率半年度环比降幅达1.2%。

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核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年上海核心商圈(南京西路商圈、淮海中路商圈、南京东路商圈、徐家汇商圈等)购物中心空置率年均同比涨幅高达21.7%;至2017上半年,上海核心商圈购物中心平均空置率为6.3%  ,高于警戒值2.3个百分点。

2016年下旬至2017年初,上海核心商圈约有30万㎡零售面积处于升级改造中  ,相当于核心区域购物中心存量的12%  ,品牌调整范围、改造力度空前;受益于优质项目升级改造后较高的入驻率支撑,上海核心商圈商场空置率半年度环比降幅1.5%。

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非核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年上海非核心商圈(虹桥吴中路商圈、七宝商圈、曹家渡商圈、莘庄商圈等)购物中心空置率年均同比降幅达1.5%;至2017上半年,上海非核心商圈购物中心平均空置率为10%  ,高于警戒值2.5个百分点。

2017上半年,上海新增购物中心商业面积约73万㎡  ,多数新增供应位于非核心商圈(主要位于内外环间);目前,非核心商圈购物中心存量占全市总存量的近48%  

虽然上海全市整体供应放量,但局部市场供需仍较均衡,如浦东张江空置率已降至4.3%(低于核心商圈空置率均值),租金低于核心商圈约60-70%,对部分优质品牌商颇具吸引力,非核心商圈购物中心空置率半年度环比增幅仅为1%。

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深圳

全市购物中心平均空置率达5.7%  

全市购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年深圳全市购物中心空置率年均同比降幅达11.2%;至2017上半年,深圳全市购物中心平均空置率为5.7%  ,高于警戒值0.7个百分点。

2017上半年,深圳新增购物中心商业面积49万㎡  ,新增供应在短期内给全市购物中心品牌入驻率带来一定下行压力,导致空置率半年度环比增幅高达20.1%  

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核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年,深圳核心商圈(人民南商圈、深南中商圈、东门商圈、华强北商圈等)购物中心空置率年均同比降幅达2.4%;至2017上半年,深圳核心商圈购物中心平均空置率为4.5%  ,高于警戒值0.5个百分点。

2017上半年,深圳核心商圈高端商业持续积极调整,且新增项目入驻率不理想,导致商场空置率半年度环比增幅高达29.2%  

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非核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年深圳非核心商圈(宝安商圈、龙岗商圈、南山商圈等)购物中心空置率年均同比降幅达8.4%;至2017上半年,深  圳非核心商圈购物中心平均空置率为8.5%  ,高于警戒值1个百分点。

2017上半年,深圳非核心商圈迎来多个优质项目开业或试营业,新增大型购物中心采取“餐饮先行,为后期零售开业作铺垫”的策略,将目标放在为客户提供更多样化的家庭体验上,零售入驻率较低,导致商场空置率半年度环比增幅达22.9%  

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北京

全市购物中心平均空置率达6.7%  

全市购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年北京全市购物中心空置率年均同比涨幅达7.8%;至2017上半年,北京全市购物中心平均空置率为6.7%  ,高于警戒值1.7个百分点。

2017上半年,一方面受传统市场淡季影响,北京优质商场调整升级继续保持活跃,品牌商扩张步伐稍有放缓;另一方面,新入市项目出租率较低,拉低整体租赁水平,全市购物中心空置率半年度环比增幅达16.3%  

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核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年北京核心商圈(王府井商圈、西单商圈、三里屯商圈、CBD商圈等)购物中心空置率年均同比涨幅高达24.5%;至2017上半年,北京核心商圈购物中心平均空置率为6%  ,高于警戒值2个百分点。

2017上半年,位于CBD商圈的国贸三期B座商业开业  ,取得较高预租水平;同时,分别位于三里屯商圈、西单商圈的通盈中心/太古里、西单大悦城  等优质商场持续吸引优质餐饮、零售品牌积极进驻,推动核心商圈购物中心空置率半年度环比降幅达3.1%。

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非核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年北京非核心商圈(中关村商圈、燕莎商圈、东二环商圈、崇文门商圈、朝外商圈、望京商圈等)购物中心空置率年均同比降幅高达14.8%;至2017上半年,北京非核心商圈购物中心平均空置率为7.9%  ,高于警戒值0.4个百分点。

伴随消费升级需求和“新零售”模式的逐步推进,北京非核心商圈大型超市零售商及表现欠佳的商场持续面临经营困难,业绩下滑及成本压力导致多个大型零售商于2017上半年结束营业  (如龙湖长楹天街主力店百盛百货关闭),空置率半年度环比增幅高达28.1%  

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广州

全市购物中心平均空置率达5.4%  

全市购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年广州全市购物中心空置率年均同比增幅达7.1%;至2017上半年,广州全市购物中心平均空置率为5.4%  ,高于警戒值0.4个百分点。

2017上半年,广州国际奢侈、轻奢品牌表现较低迷,在天河路商圈新开店后,均纷纷关闭其在环市东的门店;百货则降低营业面积或撤离商场,开始尝试调整升级,推动全市商场空置率半年度环比增幅达28.4%  

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核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年广州核心商圈(天河路商圈、北京路商圈等)购物中心空置率年均同比增幅达19.3%;至2017上半年,广州核心商圈购物中心平均空置率为3%  ,低于警戒值1个百分点。

2016年,广州核心商圈购物中心通过不断调整运营策略,以突破同质化竞争缺陷,入驻率持续攀升;受益于此,2017上半年商场空置率环比减幅达7.1%。

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非核心商圈购物中心平均空置率  :据赢商大数据中心监测,2014-2016年广州非核心商圈(白云新城商圈、番禺万博商圈等)购物中心空置率年均同比增幅达10.3%;至2017上半年,非  核心商圈购物中心平均空置率为8%  ,高于警戒值0.5个百分点。

2017上半年,非核心商圈受到新项目入市和百货撤场影响,空置率有所上升。同时,商场正积极进行租户调整以适应市场新消费需求,尽管如此,目前商场空置率半年度环比增幅仍达19.6%  

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2017下半年北上广深  

商场空置率预测      

上海、北京、深圳全市购物中心平均空置率上升  :大量新增供应的持续入市,频繁的项目调整与改造升级,上海、深圳、北京购物中心平均空置率预计分别上升至9-10%、8-9%、7-8%。

广州全市购物中心平均空置率微弱下降  :受益于核心商圈较高的出租率与非核心商圈调整改造陆续完成,下半年广州全市商场空置率预计将微弱下降至4-5%。

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 “空置率警戒值”说明:赢商大数据中心根据北上广深已开业购物中心综合发展指数进行划分,高于警戒值为购物中心运营下行区间(运营不理想),低于警戒值为购物中心运营上行区间(健康运营):

·全市平均空置率警戒值约为5%

·核心商圈平均空置率警戒值约为4%

·非核心商圈平均空置率警戒值约为7.5%

(注:本文各项【购物中心空置率数据】均以北上广深商业面积3万㎡及以上的200多家已开业购物中心品牌个数空置数量为统计标准)


来源:商业地产云智库    作者:樊琼


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